Недавний финансовый кризис показал, что инвестиции в сектор недвижимости могут быть по-настоящему сложными, если человек игнорирует несколько аспектов инвестирования. Следует отметить, что изучение этих аспектов инвестирования не является панацеей для преодоления проблем рынка недвижимости. Они служат лишь образовательным лакомым кусочком, позволяющим сделать инвестиции в недвижимость менее рискованными и более прибыльными.
Соотношение кредита к стоимости (LTV)
Важно понимать, что как только рынок возвращается к нормальным условиям, LTV, как правило, демонстрирует ту же тенденцию, предлагая кредиты в размере 60-80% от общей стоимости недвижимости. Однако столь высокий LTV от крупных финансовых учреждений не следует интерпретировать как показатель высокой нормы прибыли, поскольку это свежий урок из недавних финансовых кризисов. Фактическая стоимость недвижимости резко падает, когда LTV высоки, что вынуждает инвестора нести бремя кредита наряду с высокими инвестиционными рисками для своей собственности.
Коэффициент покрытия долга (DCR)
Инвестор должен рассчитать соотношение чистого операционного дохода и годового обслуживания долга NOI, чтобы можно было определить фактическую стоимость недвижимости. В реальной жизни кредитор может быть не готов предоставлять ссуду под недвижимость, чей NOI не соответствует годовому объему обслуживания долга. Это проблема, потому что, если инвестору не удается получить разумную прибыль от объекта недвижимости, нет смысла рисковать большой суммой денег для его покупки. При покупке любой недвижимости было бы разумно проверить, составляет ли DCR 1,20, поскольку считается, что этого достаточно для соответствия критерию хорошей инвестиции.
Ставка капитализации
Ставка капитализации может быть выражена как отношение чистого операционного дохода к стоимости объекта недвижимости. Следует рассчитать ставку капитализации, прежде чем принимать решение инвестировать в сектор недвижимости. Коэффициент, как правило, определяет стоимость объекта недвижимости путем учета переменных, связанных с преобладающей нормой доходности на рынке и временной стоимостью денег. Из-за этого коэффициент определяет стоимость инвестиции, если она приносит доход в размере 10% на сегодняшнем рынке. Для таких инвестиций, как эта, ставка капитализации будет измерять стоимость инвестиций по сравнению с историческими ставками и по сравнению со временем их приобретения. В целом, ставка капитализации действует как математический инструмент, который вы должны помнить.