Время

Клэр Джонсон, партнер Clarke Willmott’s private capital team, рассматривает последствия, связанные с так называемым «Банком мамы и папы», и то, как родители могут сделать осознанный выбор относительно вклада в покупку недвижимости их ребенком.
Мы говорим о ‘Банке мамы и папы’, чтобы описать родителей, протягивающих своим отпрыскам руку финансовой помощи, особенно в контексте оказания им помощи в продвижении по имущественной лестнице. Но что происходит под колпаком с точки зрения того, как предоставляется эта помощь? И каковы последствия с юридической и налоговой точек зрения?
Последствия могут быть самыми разными в зависимости от того, как обеспечивается финансовый вклад родителей и что предназначено. Это подарок, ссуда, вкладывают ли они деньги в своего ребенка? Недавний опрос показал, что менее 50% родителей, внесших свой вклад в покупку недвижимости для своих детей, воспользовались советом, необходимым им для принятия осознанного выбора.
Существуют различные способы, с помощью которых родители могут протянуть руку финансовой помощи, часто это очень значительная сумма, иногда даже вся стоимость недвижимости, но родителям также необходимо многое знать о налоговых и юридических последствиях при принятии решения о подарке, кредите или инвестировании на своих отпрысков и о том, как это должно быть задокументировано.
Исследования показывают, что в 2023 году 61% покупателей, впервые совершающих покупку с помощью ипотеки, также будут полагаться на финансовую помощь при покупке от своих родителей. Поэтому важно знать, что не все ипотечные компании придерживаются одинакового подхода в этих обстоятельствах. Исторически позиция по умолчанию, безусловно, заключалась в том, что ипотечные кредиторы настаивали на том, чтобы любой финансовый взнос от третьейтретьей стороны, такой как родитель, считался прямым подарком. Это упрощает задачу для ипотечного кредитора, поскольку нет никого, кроме покупателя, заинтересованного в недвижимости. Но выбор подарка полностью зависит от выбора ребенка и обстоятельств, например, в случае разрыва отношений.
Подписание формы, указывающей, что их вклад является подарком, может не отражать намерения или пожелания родителей, особенно если они сделали паузу, чтобы обдумать потенциальные последствия прямого подарка. Я сталкивался с ситуациями, когда форма дарения от ипотечной компании была должным образом подписана, но родители и ребенок утверждали, что у них есть какое-то отдельное понимание. Такое замутнение вод и неясность статуса взноса родителей — худшее из всех возможных (не говоря уже о нарушении условий ипотеки, если ипотечная компания была введена в заблуждение)!
К счастью, распространенность «Банка мамы и папы» привела к тому, что все больше крупных кредиторов готовы одобрить взносы в счет покупки недвижимости от трехтретьих сторон, помимо прямого подарка. Родители должны внимательно изучать любую форму, которую их просят подписать, чтобы убедиться, что характер их вклада указан правильно. По моему опыту, для достижения этой цели в некоторые стандартные формы могут потребоваться некоторые исправления в рукописи.
Важно, чтобы родители понимали различные налоговые и юридические последствия в зависимости от того, как структурирован и задокументирован их вклад, чтобы они могли делать осознанный выбор.
Создание прямого подарка
Если родители чувствуют себя комфортно, делая прямой подарок, и это то, что они могут себе позволить, преимущество такого подарка в том, что все остается простым. Важно отметить, что для многих родителей, которые озабочены снижением своих налоговых рисков, оформление подарка — это возможность начать семилетний отсчет времени для исключения стоимости подарка из своего имущества для целей налогообложения наследства. Это сопровождается дополнительным удовлетворением от осознания того, что подарок сделан по стоящему делу, которое должно приносить пользу их ребенку на долгие годы вперед, давая ему возможность подняться по имущественной лестнице. С другой стороны, они могли подумать, а могли и не подумать о том, что подаренная сумма полностью зависит от выбора ребенка и требований трехтретьих сторон – например, в случае разрыва отношений, если их отпрыск переедет к партнеру или женится.
Если родители действительно хотят упростить задачу и сделать подарок, им полезно знать, что есть шаги, которые их отпрыски могут предпринять для защиты того, что щедро подарили их родители, убедившись, что они заключили соглашение о совместном проживании или до- или послебрачное соглашение с любым супругом или партнером о том, что семейные подарки защищены. По нашему опыту, родители все чаще поощряют или даже настаивают на этом перед вручением подарков!
Родительские кредиты
Многие крупные кредиторы теперь разрешают родителям вносить суммы в стоимость покупки. Добиться этого несложно, но следует противостоять искушению думать, что для оформления кредита не требуется никаких формальностей, потому что он находится между близкими членами семьи!
Необходима соответствующая форма кредитного соглашения, важны четкие доказательства кредита, чтобы гарантировать, что ссуженная сумма защищена от претензий третьейстороны. Кредит может быть даже обеспечен залогом имущества в виде повторной оплаты (оплата ипотечного кредитора будет иметь приоритет). Обычно семейные займы оформляются как беспроцентные и подлежащие погашению по первому требованию, это упрощает статус кредита с точки зрения налогообложения.
Недостатком родительского взноса в виде кредита является то, что долг, причитающийся родителям, остается активом их имущества для целей налогообложения наследования. Родители могут подумать об отказе от кредита позже, возможно, когда их отпрыски станут старше и более устроятся в жизни. Любой такой частичный или полный отказ должен быть оформлен в виде акта, который представляет собой особую форму юридического документа, чтобы гарантировать, что отказ будет признан HMRC как преобразование кредита в подарок и запуск семилетнего отсчета времени для изъятия подаренной ценности из имущества родителей.
Инвестирование в покупку недвижимости вашим ребенком
Конечно, родители могут захотеть изучить еще один способ инвестирования в недвижимость вместе со своим ребенком. Они могут чувствовать, что это все еще дает им некоторый элемент контроля, а также возможность некоторой отдачи от их вклада. Однако существуют определенные налоговые ‘минусы’, включая гербовый сбор, который будет применяться к стоимости покупки при условии, что родители уже владеют недвижимостью.
Также будет взиматься налог на прирост капитала с любого увеличения стоимости доли родителей, если они ее отдадут или если недвижимость будет продана при их жизни, при условии, что они сами не будут жить в этой собственности.
Всякий раз, когда кто-либо является совладельцем недвижимости, будь то с родителями, друзьями или партнерами, декларация о доверии является важным документом, в котором указывается, кто что вложил и как это соответствует их соответствующим процентным долям от стоимости недвижимости.
Акции могут быть фиксированными на основе того, что каждый вложил изначально, или ‘плавающими’, чтобы отразить, что одна из сторон может выплачивать ипотечные платежи или оплачивать улучшения. Трастовая декларация также может охватывать то, что было согласовано относительно того, кто будет оплачивать расходы и содержание имущества, и предоставлять каждой из сторон право первой выкупить другую часть, если одна захочет продать.
Трастовое планирование – лучшее из мировых решений?
Для родителей, разрывающихся между возможностью планирования налога на наследство, предоставляемой получением подарка, и желанием защитить ценность своего вклада от обстоятельств и выбора их ребенка, трастовое планирование предлагает отличное решение.
Этот вариант предполагает, что родители создают дискреционный траст и передают его в дар для потенциальной выгоды своих взрослых детей и будущих поколений. Хотя родители должны быть лишены права получать какую-либо выгоду от активов траста самостоятельно, они могут выступать в качестве попечителей, чтобы решать, когда и как наилучшим образом использовать трастовые фонды на благо своих детей.
Передача в доверительное управление приведет к тому, что в течение 7 лет из наследственного имущества родителей будет выведена сумма, переданная в наследство, если они переживут получение подарка к этому сроку. Родители смогут по своему усмотрению в качестве доверительных управляющих предоставлять ссуду из средств траста на покупку недвижимости своим отпрыскам. Кредит должен быть возвращен трасту и, следовательно, не полностью подвержен искам третьей стороны в случае разрыва отношений их ребенка с супругом или партнером. Траст также может взять на себя управление имуществом в качестве обеспечения кредита.
Попечители могут принять решение отказаться от кредита в какой-то момент в будущем. Или кредит может оставаться в силе в течение длительного времени в интересах последующих членов семейной родословной.
Этот тип доверительного планирования становится все более популярным. Многие крупные кредиторы теперь будут вносить 3-й взнос для сторон в виде займа из семейного траста и 2-й взнос за имущество в пользу траста.
Важно знать, что существует ограничение на то, какая сумма может быть передана в доверительное управление в течение любого 7-летнего периода (без взимания налога на наследство). Этот лимит составляет 325 000 фунтов стерлингов, если родитель ранее не делал никаких подарков в доверительное управление, и таким образом, пара может подарить до 650 000 фунтов стерлингов в доверительное управление между ними.
При сочетании передачи подарка в доверительное управление и непосредственного вручения подарка порядок событий может стать важным, если родитель, делающий подарок, не переживет ни одного из подарков на 7 лет. Поэтому советы в этой области важны.
Траст будет облагаться собственным режимом налогообложения наследства в течение 10-летнего юбилея и сборами за выход из траста по максимальной ставке 6% (при этом часть сборов будет взиматься, если капитал покинет траст в период между 10-летними юбилеями). Однако в этом контексте траст обычно имеет свой собственный диапазон нулевых ставок, так что влияние этих сборов должно быть незначительным или даже равным нулю, если первоначальный подарок находился в пределах доступного диапазона нулевых ставок и все или большая часть трастовых фондов были предоставлены бенефициарам в беспроцентный заем. Аналогичным образом, если все или большая часть средств в трасте ссужается бенефициарам, должно быть минимальное текущее управление трастом, за исключением доверительных управляющих, которые контролируют условия предоставления кредита, если только и до тех пор, пока не будут предусмотрены какие-либо изменения в этих условиях.
Ключевой вывод, который следует усвоить, заключается в том, что консультация специалиста является ключом к тому, чтобы родители могли понять различные варианты и последствия, чтобы они могли сделать осознанный выбор относительно того, что подходит именно им, и убедиться, что соответствующие документы в порядке.