Время

Инвестиции в недвижимость за рубежом всегда популярны. Это направление инвестирования позволяет вам сохранить свои средства в условиях экономической нестабильности и приобрести дополнительный источник дохода, например, сдавая в аренду удачно расположенную квартиру или получая прибыль от гостиничного номера. Однако, чтобы не упустить выгодные предложения и поддерживать свою недвижимость в хорошем состоянии, вам приходится постоянно сталкиваться с различными организационными вопросами. Если вы не проживаете в Великобритании, вам будет сложно лично контролировать управление жилой или коммерческой недвижимостью. Поэтому многие иностранные инвесторы решают доверить эти задачи компании, которая будет выступать в качестве посредника.

Компания по управлению недвижимостью берет на себя ответственность за состояние имущества, обычно от имени арендодателя. Она обеспечивает взаимодействие с арендаторами и арендаторками, представляя интересы владельца, решая возникающие вопросы и принимая необходимые решения. Как правило, в ее обязанности входят следующие задачи:

• сбор платежей с арендаторов, включая ежемесячную плату за проживание;
• страхование зданий;
• соблюдение требований к охране труда и технике безопасности;
• поддержание здания в хорошем состоянии, выполнение текущего ремонта.

Таким образом, заключив соглашение с компанией по продаже жилой недвижимости, иностранному инвестору не нужно беспокоиться о решении многих вопросов конфиденциальности. Ваше присутствие требуется только в исключительных случаях, а это значит, что вам не придется тратить время и деньги на поездки. Кроме того, управляющая компания может предоставить подробную консультацию, помогая оценить различные варианты и выбрать наиболее выгодный. В конечном счете, именно от качества управляющей компании во многом зависит доходность инвестиций в недвижимость: если арендаторов устраивают условия, которые созданы для них в жилом здании, они будут готовы к долгосрочному сотрудничеству и, при необходимости, охотно согласятся на компромиссы.

Преимущества работы с британской управляющей компанией

Хотя некоторые владельцы недвижимости по-прежнему предпочитают решать организационные вопросы и оформлять документы самостоятельно, все больше и больше инвесторов передают их управляющим компаниям. Затраты на их услуги хорошо окупаются, поскольку они позволяют экономить время и деньги сразу по нескольким направлениям:

• Специалисты берут на себя решение юридических вопросов, а это значит, что вам не придется самостоятельно разбираться в терминологии и тонкостях британского права. Кроме того, они будут в курсе законодательных новшеств, таких как изменения в процедурах уплаты налогов, а также учитывать правила, характерные для иностранных инвесторов. Это сводит к минимуму риск ошибки, которая может привести к штрафам или процентам.
• Как правило, управляющие компании уже установили контакты с поставщиками различных услуг. В результате снижается риск переплатить или столкнуться с некачественной работой. Если вам необходимо провести какой-либо текущий ремонт, устранить неполадки в инженерных системах или решить другие подобные проблемы, управляющая компания сможет найти компанию, с которой она уже работала в прошлом. Эти сотрудники обычно более добросовестно относятся к поставленным задачам, поскольку ожидают получения заказов в будущем.
• Управляющая компания может взять на себя все этапы общения с арендаторами. В ее обязанности входит поиск новых арендаторов, проверка информации о них, организация просмотра квартиры и заключение соглашения. Все эти действия могут занять много времени, поэтому вполне разумно делегировать их специалистам. Кроме того, таким образом вы будете застрахованы от неприятных сюрпризов, таких как конфликты с неплательщиками или арендаторами, которые наносят ущерб квартире.
• Консультация с управляющей компанией помогает установить оптимальную цену, принимая во внимание среднюю стоимость аренды в конкретном районе, характеристики квартиры и сезонные изменения на рынке. В результате цена останется привлекательной для потенциальных арендаторов, но она не станет слишком низкой, и вы не упустите возможный доход.

Те владельцы недвижимости, которые предпочитают брать решение подобных вопросов в свои руки, считают потерю контроля главным недостатком работы с управляющей компанией. Нельзя исключать, что организация, которая работает одновременно со многими объектами, будет уделять каждому из них меньше внимания, чем отдельный владелец. Решением этой проблемы является заключение соглашения, в котором будут прописаны обязательства сторон. Владелец объекта в каждом конкретном случае решает, какие полномочия он может передать управляющей компании, а какие предпочитает сохранить.

Другим препятствием может быть стоимость услуг. Обычно она рассчитывается в процентах от дохода арендатора. Например, многие британские управляющие компании предлагают оплатить им стоимость первого месяца аренды, а затем вносить 8-10% от последующего дохода. Если вы владеете только одним объектом недвижимости, это может быть слишком расточительно. Но если вы получаете доход, сдавая в аренду сразу несколько квартир, услуги управляющей компании становятся поистине незаменимыми, а затраты на них вполне оправданы. Кроме того, не забывайте, что услуги специалистов помогают избежать дополнительных расходов, например, штрафов из-за неправильного оформления документов. Часто знание местных законов раскрывает возможности снижения налогов, которые неочевидны для неспециалиста.

Использование цифровых технологий

Состояние рынка в последние годы было очень благоприятным для компаний по управлению активами. В период с 2007 по 2017 год количество жилых зданий и квартир, арендуемых частными лицами, увеличилось на 63%. Следовательно, спрос на услуги тех, кто помогает арендодателям управлять принадлежащей им недвижимостью, также увеличился. Они особенно актуальны для тех, кто покупает квартиры в аренду, планируя превратить их в свой основной источник дохода. Когда речь заходит об одновременном владении несколькими квартирами или частными домами, услуги управляющей компании становятся незаменимыми.

Основная задача управляющей компании, в данном случае, заключается в том, чтобы взять на себя решение административных и финансовых вопросов, а также быть в курсе текущих событий, особенно если владелец инвестирует в недвижимость за рубежом, не находясь в Великобритании. В последнее время для связи все чаще используется специальное программное обеспечение, которое позволяет отслеживать статус объекта, оперативно общаться с арендаторами и представителем управляющей компании, а также автоматизировать оформление документов.

Использование таких инструментов, хотя и требует дополнительных затрат на начальном этапе, окупается в долгосрочной перспективе, поскольку открывает следующие возможности:

• контроль за состоянием имущества и своевременное планирование необходимых ремонтных работ;
• отслеживание и учет затрат на ремонт и других текущих расходов;
• оптимизация бюджета;
• определение арендной платы с учетом состояния рынка

Важно понимать, что такие приложения не заменяют услуги управляющей компании, хотя и позволяют оптимально распределять расходы. В настоящее время на рынке представлено несколько решений, предназначенных как для малого, так и для крупного бизнеса. В некоторых из них можно вести учет не только обычной жилой недвижимости, но и других видов аренды – инвестиций в студенческое жилье, отели или коммерческую недвижимость.

Сколько стоит управляющая компания в Великобритании?

Чаще всего стоимость услуг по управлению жилой недвижимостью определяется в процентах от ежемесячного дохода арендодателя. Она также взимается каждый месяц. Кроме того, некоторые услуги могут повлечь за собой дополнительные сборы, например, за организацию ремонта. При заключении договора следует обратить внимание на то, какие действия он предусматривает, если арендаторы задерживают арендную плату. Отдельно может быть оговорена ситуация, когда арендодатель решает продать жилую площадь арендаторам. В этом случае управляющая компания может рассчитывать на определенный процент от стоимости объекта.

В то же время некоторые управляющие компании предлагают фиксированную, а не пропорциональную плату. Как правило, такая схема используется в ситуациях, когда недвижимость не обеспечивает постоянного ежемесячного дохода, например, если она сдается в аренду только время от времени. Насколько выгодным этот вариант будет для арендодателя, зависит от обстоятельств, но в любом случае вероятность столкнуться со скрытыми и дополнительными платежами снижается.

Другим более редким вариантом является управление недвижимостью на основе гарантированного дохода. В этом случае компания договаривается с владельцем дома, согласно которому он ежемесячно получает от нее фиксированную сумму. Она, в свою очередь, берет на себя поиск арендаторов, устанавливая им более высокую арендную плату. Прибыль управляющей компании складывается из разницы между оплатой за жилье, которую она получает от арендаторов, и суммой, которую она отдает владельцу. Как правило, эта схема менее выгодна для арендодателя, но она сводит к минимуму временные затраты, обеспечивая стабильный доход.

Кто контролирует деятельность британских управляющих компаний?

Услуги по управлению жилой недвижимостью предлагают различные британские компании, имеющие профессиональные ассоциации. Кроме того, в Великобритании существует Институт управления жилой недвижимостью (IRPM), целью которого является развитие этого сектора, поддержание высоких профессиональных стандартов и подтверждение квалификации участников рынка.

Также к числу наиболее значимых регулирующих органов в этом секторе относятся следующие:

• Королевское общество сертифицированных специалистов по недвижимости (RICS) отвечает за надзор за профессиональными стандартами на рынке недвижимости в целом. Организация приняла кодекс наилучшей практики в области управления недвижимостью. RICS предоставляет информационные ресурсы для арендодателей, и с ними стоит ознакомиться, прежде чем выбирать одну из компаний по управлению недвижимостью. Документы, принятые RICS, содержат рекомендации и инструкции как для владельцев, так и для управляющих недвижимостью и направлены на защиту интересов всех участников рынка.
• Ассоциация агентов по управлению жилой недвижимостью (ARMA) является крупнейшей организацией такого рода в Англии и Уэльсе. Выбирая управляющую компанию, сертифицированную ARMA, вы можете быть уверены в ее честности и профессионализме. В случае возникновения любого спора ARMA может выступить посредником в урегулировании конфликтов. Реестр организаций, доступный на веб-сайте ассоциации, может быть использован для поиска компании в определенной области.
• Ассоциация агентов по аренде (ARLA) — это организация, основной задачей которой является защита интересов арендодателей, которые ищут управляющие компании или посредников. Она также организует курсы повышения квалификации для участников рынка, которые хотят развивать свои профессиональные навыки и быть в курсе текущих событий.

Таким образом, прежде чем принять решение о сотрудничестве с одной из управляющих компаний, рекомендуется проверить информацию о ней на веб-сайтах перечисленных регулирующих органов. Таким образом, вы можете быть уверены, что в случае конфликта ваши интересы будут защищены, и у вас будет шанс избежать серьезных потерь даже в случае возникновения каких-либо непредвиденных разногласий.

Новые тенденции

Одной из главных тенденций в управлении недвижимостью в 2020 году IRPM называет растущее влияние цифровых технологий. В результате из решения технических проблем, таких как организация технического обслуживания или сбор платежей с жителей, деятельность управляющей компании превращается в бизнес, в центре которого находится обслуживание клиентов. Создавая максимально комфортные условия для арендаторов, они в то же время должны ставить интересы арендодателя во главу угла.

Для этого все чаще используются современные технологии, например, инструменты анализа данных используются для предложения клиентам решений, которые наилучшим образом отвечают их потребностям. Кроме того, отрасль сталкивается с растущим влиянием автоматизации: многие технические задачи уже можно перенести в системы, основанные на машинном обучении. Поэтому задача профессионалов — предоставлять услуги, которые по-прежнему требуют индивидуального подхода.

Важность этого аспекта еще больше возросла во время пандемии. В ситуации, когда люди проводят значительную часть своего времени дома, они становятся более внимательными к любым проблемам и недостаткам, а значит, повышаются и требования к условиям проживания. Поэтому для управляющих компаний особенно важно оперативно реагировать на любые возникающие проблемы. Кроме того, многие жители начали стремиться к более активному участию в процессе принятия решений, стремясь получить подробную информацию о состоянии жилья и запланированных на будущее работах.

Другим важным фактором стало изменение форм общения с арендаторами. Долгое время проникновение технологий в эту область оставалось менее заметным, чем в других секторах рынка недвижимости. Общение с арендаторами ограничивалось электронными письмами и старомодными бумажными уведомлениями, которые размещались на досках объявлений в холлах зданий. Сейчас управляющие компании все чаще создают интернет-порталы с актуальной информацией и формами обратной связи. Это улучшает коммуникацию с жителями, но создает дополнительный эффект: люди начинают ожидать более быстрой реакции, особенно в случае каких-либо проблем или поломок, и менеджеры должны соблюдать это.

Перспективы рынка

Можно ожидать, что в будущем управляющие компании смогут занять лидирующие позиции на рынке, которые будут реагировать на новые запросы и интегрировать их в свою деятельность. Прозрачность информации для клиентов, использование “больших данных”, внимание к обратной связи и построение новых форм коммуникации — вот ключевые тенденции, которые будут определены в ближайшие годы.

Таким образом, управляющие компании являются частью рынка недвижимости, который активно развивается, осваивает новые технологии и отвечает на вызовы времени, такие как экономические потрясения 2020 года. Если вы планируете приобрести недвижимость в Англии, чтобы в дальнейшем превратить ее в источник дополнительного дохода, услуги компаний по управлению жилой недвижимостью помогут ускорить процесс и минимизировать организационные расходы.

Свяжитесь с нами, чтобы получить помощь на всех этапах выбора и покупки зарубежной недвижимости. Работая на рынке уже несколько лет, мы имеем стабильные отношения с британскими партнерами, а это значит, что мы сможем найти для вас наилучшие варианты.