Собственное жилье – необходимость и мечта многих украинцев. Когда есть своя квартира, человек чувствует себя увереннее, ведь в любой сложной ситуации у нее есть тихая гавань. Для инвесторов покупка – это не решение квартирного вопроса, а возможность приумножить капитал.
В обоих случаях, от правильного выбора объекта зависит дальнейшая судьба вложенных средств и времени. Назад Finance.ua разбирался, как правильно инвестировать в недвижимость, не потерять свои деньги. И выбрать такой объект, который будет только расти в цене.
Выбираем цель
Главное – четко определить для себя, с какой целью покупается та или иная квартира , и на какой срок есть возможность вложить деньги.
В большинстве случаев это инвестиция с целью:
- сохранение капитала;
- получение дохода при перепродаже;
- получение дохода от последующей сдачи в аренду.
Все зависит от инвестора и его характера, возраста, обеспеченности, опыта. Задайте себе вопрос: вы хотите сохранить деньги или приумножить?
Рассмотрим ситуацию, когда у человека уже есть собственное жилье с ремонтом и она решила инвестировать свои, не последние, накопления, чтобы они не уменьшались через инфляцию и колебание курса валют.
Если инвестор решил попробовать себя в роли лендлорда (от англ. Landlord – арендодатель, владелец дома, квартиры или другого недвижимого имущества, которое сдается в аренду физическому лицу или предприятию. – Ред.), то инвестициях или покупке квартиры необходимо определиться с портретом своего арендатора. Какие могут быть вопросы к себе:
- планируете сдавать в аренду посуточно или длительно, или же сезонно;
- квартиру под какой уровень цен на аренду вы выберете – для топменеджеров или для молодых людей в начале карьеры;
- снимать квартиру будет один человек или несколько, если больше – это будет семья или не знакомые между собой люди, например это могут быть студенты, которые будут снимать покомнатно вашу квартиру;
- или это будет семейная пара, за 30 – то готовы ли вы, чтобы они были с детьми или с животными;
- будете ли вы сдавать квартиру в аренду иностранцам.
После определения желаемых для себя потенциальных арендаторов вам будет легче найти локацию, где вы будете рассматривать покупку квартиры.
🏡 Место расположение квартиры http://www.respect-realty.ru/vykup/kvartir/ipotechnye-kvartiry.html играет значительную роль. Не стоит ориентироваться лишь на стоимость и привлекательные скидки. Если квартира в месте с плохо развитой инфраструктурой и с 7 остановок маршрутки до ближайшей станции метро, ее будет сложно продать или найти арендаторов.
Срок окупаемости инвестиций vs риски
Доходность будет отличаться от этапа строительства, на котором вы будете инвестировать или выберете готовую квартиру, и ваши расходы составят только ремонт и техника с мебелью.
Период, на который вы готовы вложить деньги, может быть как:
- краткосрочное вложение средств в первичную недвижимость, которую скоро введут в эксплуатацию или в готовую квартиру на вторичном рынке;
- долгосрочное – инвестирование в «квадраты» на начальном этапе строительства с целью перепродажи в будущем или сдачи в аренду.
Квартира в старом жилом фонде подойдет, чтобы сразу сдавать ее в аренду после подготовки или ремонта. Запланируйте сразу от $50 на каждом квадратном метре квартиры на косметический ремонт.
Для перепродажи с целью получить прибыль такой вариант вряд ли подойдет, потому что если это совсем старый фонд, может возникнуть необходимость капитального ремонта, тогда размер расходов на такое жилье существенно увеличится, а стоимость квартиры может уменьшаться со временем.
Окупаемость такой квартиры под аренду занимает в среднем 10-12 лет, доходность от аренды составит около 5%.
💰 Стоимость квартиры может быть одинаковой с квартирами «на котловане», которые будут строить 2-3 года.
Новая квартира в новостройке стоит самое дорогое из всех вариантов, также будут дополнительные расходы на ремонт, мебель, технику. Можно заказать ремонт от застройщика, однако не следует рассчитывать на идеальное качество. Также есть большая вероятность, что придется переделывать.
Покупателям стоит учесть, что на ремонт, мебель и технику в самом бюджетном варианте нужно заложить от $300 м2.
Поэтому, например, если вы купили 1-комнатную квартиру в состоянии после строителей (штукатурка и стяжка) за $50 тыс, площадью 40 м2, то на доведение жилого состояния вам будет дополнительно нужно еще $12 тыс.
Для быстрого расчета, просто запомните, что на оптимальный ремонт дополнительно нужно иметь 30% от стоимости квартиры. Это без учета мебели и техники.
Первичная недвижимость привлекательна тем, что можно установить счетчики и экономить на коммунальных. А если квартира в перспективном ЖК с удачным местом и собственной инфраструктурой – это удачная инвестиция как для аренды, так и для перепродажи через 3-5 лет после сдачи в аренду. Квартира с такими характеристиками будет только дорожать.
Срок окупаемости новой квартиры может быть разным, зависит от действий инвестора – от 5 до 9 лет, а доходность от аренды 5-8% годовых (иногда до 11-12% в центре города).
Плюсом такой инвестиции являются меньшие риски, чем при покупке квартиры на котловане и ожидания готовности.
К минусам можно отнести то, что через коронавирус аренда подешевела, многие арендаторы не работали во время локдауну, не имели возможности платить за жилье и вернулись в свои города.
Посуточная аренда тогда вообще потеряла свою актуальность. Однако, с конца 2020 года спрос на квартиры в аренду постепенно возвращается на докарантинний уровень – украинцы адаптируются к новым условиям жизни.
Поэтому аренда актуальна для тех инвесторов, которые стремятся сохранить свое состояние и понимают, что получат хоть небольшой, но стабильный доход. Арендодатель должен быстро реагировать на изменения рынка, тогда квартира не будет простаивать.
Квартира «на котловане» может принести от 15 до 30% прибыли: ее можно сдавать в аренду после ввода в эксплуатацию или дороже перепродать до получения права собственности и инвестировать в следующую квартиру.
Срок окупаемости может быть от 2 до 5 лет, в зависимости от скорости строительства, условиях приобретения, характеристик квартиры и этапа, на котором состоится перепродажа квартиры. Чем дешевле вам удастся приобрести недвижимость – тем выше доход возможно получить.
Например, если вложить «в котлован» и успеть переуступить право собственности прямо перед введением дома в эксплуатацию, то налоги платить не придется, а это 7,5% от оценочной стоимости квартиры.
Учтите, что за переуступку придется платить еще комиссию застройщику – от $400-$800. Важно хорошо разобраться с разделами договора, где речь идет об относительно переуступки прав на квартиру, есть ли штрафы для инвестора, узнать какую комиссию хочет себе застройщик при такой операции.
Сумма может варьироваться, потому что условия на переуступку индивидуальны у каждой компании, в некоторых вообще нет такой опции.
К минусам инвестирование в начале возведения дома можно отнести риск нарваться на долгострой и необходимость детального анализа документов продавца квартиры.
Все больше застройщиков устанавливают более высокие цены в начале продаж, которые умеренно растут до окончания строительства – таким образом они избегают инвесторов-спекулянтов, которые составляют им своеобразную конкуренцию при продажах.