В то время как некоторые люди приобретают многоквартирные дома, чтобы сократить свои личные расходы на проживание, многие делают это в качестве инвестиционной недвижимости. В этой статье будут рассмотрены некоторые из пунктов, которые следует серьезно рассмотреть и оценить, прежде чем принимать окончательное решение относительно покупки в инвестиционных целях. При покупке инвестиционной недвижимости нужно смотреть на нее иначе, чем при покупке частного жилья! Хотя существует множество соображений, в этой статье будет предпринята попытка кратко рассмотреть 5 ключевых вопросов, которые при правильном выполнении значительно снижают степень риска.
1. Рентабельность инвестиций (R.O.I.): Когда люди покупают акции и т.д., Они обычно пытаются оценить и учесть диапазон ожидаемой доходности и / или доходности и используют это в качестве ключевого соображения. С многоквартирными домами, рассматриваемыми с инвестиционной точки зрения, важно сделать что-то подобное. Хотя существует множество формул для определения окупаемости инвестиций, ROI следует пересмотреть, используя консервативный подход, оценку и рассмотрение. Следует использовать как минимум 2 показателя: один основан на цене покупки, а другой — на движении денежных средств. Следует учитывать цену покупки, которую человек платит, плюс изменения и т.д., выполняемые немедленно. Следовательно, если кто-то покупает недвижимость за 475 000 долларов и немедленно тратит еще 25 000 долларов на модернизацию и т.д., используемая сумма должна составлять 500 000 долларов. После расходов, технического обслуживания и т.д. Следует стремиться к доходности, по крайней мере, чистой, в размере 6%, или, в данном примере, 30 000 долларов в год. При расчете денежного потока следует учитывать полученную арендную плату (использовать 85% от арендной платы для подготовки к возможным вакансиям и т.д.), И из этого числа следует вычесть сумму ежемесячной ипотеки (основную сумму, проценты и налоги), а также разумную сумму на регулярное техническое обслуживание. Например, если платежи по ипотеке составляют 2000 долларов в месяц, а непредвиденные расходы на техническое обслуживание составляют еще 250 долларов в месяц, то следует добиваться выплаты арендной платы, которая составляет не менее 2650 долларов в месяц (помните, 85% от 2650 долларов = 2252,50 долларов). Однако, хотя это и обеспечивает безубыточность, целью должен быть положительный денежный поток и рекомендуемая арендная плата в размере 2850 долларов США (2850 х 0,85 = 2422,50 долларов США), и это обеспечит положительный денежный поток в процентах около 7,66% (172,50 / 2250 долларов США)
2. Состояние – необходимые улучшения: Внимательно рассмотрите состояние предполагаемой недвижимости и то, что вам нужно будет сделать немедленно, чтобы привести ее к оптимальным условиям аренды! Очевидно, что чем более нетронутое состояние объекта недвижимости, тем лучше, и если количество улучшений плюс цена продажи объекта недвижимости имеют смысл, рассмотрите возможность продолжения.
3. Фактический, ожидаемый размер арендной платы: Произведите свои расчеты в терминах размера арендной платы, исходя из нижнего, или ниже среднего, сегмента рынка! Затем воспользуйтесь правилом 85%!
4. Простота аренды: Изучите местный рынок недвижимости и выясните, насколько легко сдаются объекты, когда они доступны. В лучшем случае используйте правило 85%, но на более медленных местных рынках скорректируйте цифру и используйте, возможно, от 60 до 75%.
5. Сообщество: Каковы плюсы и минусы конкретного района? Как это может повлиять на собираемую арендную плату и насколько легко можно сдавать квартиры в аренду?
Разумный инвестор в многоквартирную недвижимость, особенно в тех, которые состоят из 2-6 единиц / апартаментов, использует консервативный подход, чтобы максимизировать свою доходность и минимизировать риски. Гарантий никогда не бывает, но исторически сложилось так, что умные инвесторы в недвижимость преуспевали.