Жил-был пряничный домик. Они были красиво украшены множеством конфет…
Как часто мы это слышали. “Если что-то выглядит слишком хорошо, чтобы быть правдой, то, скорее всего, так оно и есть”. К сожалению, инвестиции в недвижимость — это не сказка со счастливым концом. Особенно когда речь идет о прибыли, мы должны быть осторожны с обещаниями нереально высокой нормы прибыли.
Но чтобы понять, выглядит ли что-то слишком хорошо, чтобы быть правдой, нам сначала нужно знать, какова реальная норма прибыли для инвестиций в недвижимость? И как это рассчитывается?
Норма прибыли показывает, сколько прибыли в процентах получается в год по отношению к потраченным деньгам. Таким образом, можно сравнить одни инвестиции в недвижимость с другими или даже сравнить их с другими типами инвестиций.
Когда в качестве доходности недвижимости упоминается процентное значение, серьезный инвестор должен сначала спросить, какая доходность имеется в виду. Проводится различие между валовой и чистой доходностью (или некоторые также называют это “cap rate”, что означает ставку капитализации).
Валовой доход покрывает расходы на покупку и дополнительные расходы на покупку, но не текущие расходы, такие как административные расходы и обслуживание или налоги.
Сумма рассчитывается следующим образом
годовой доход, деленный на цену покупки х 100 = валовой доход в %
Чистая прибыль включает текущие расходы, за исключением налогов, поэтому чистая прибыль всегда ниже валовой прибыли.
Сумма рассчитывается следующим образом
годовой доход за вычетом всех расходов, деленный на цену покупки х 100 = Чистая прибыль в %
Это всего лишь самые основные типы возврата – конечно, есть и другие, более сложные (возврат по цене, возврат, взвешенный по деньгам, возврат, взвешенный по времени …).
Давайте посмотрим пример.
Вы купили дом за 150 000 евро и сдаете его в аренду за 700 евро в месяц. Ваши расходы на дом составляют 2000 евро в год.
Это означает, что ваша валовая прибыль составляет 5,6%.
(700 евро х 12 месяцев) / 150 000 евро х 100 = 5,6 %
С другой стороны, ваша чистая прибыль составляет всего 4,26%.
[(700 евро x 12 месяцев) – 2000 евро] / 150 000 евро x 100 = 4,26 %
В результате, чтобы получить хорошее представление о своей прибыли, всегда лучше посмотреть на чистую прибыль.
Какова средняя норма прибыли?
В зависимости от вашей страны и типа недвижимости (жилой или коммерческой) ваша средняя норма прибыли, вероятно, составит от 4% до 10%. Конечно, чем выше цена, тем лучше. Но опять же, если норма прибыли при инвестициях в недвижимость очень высока, вы должны быть осторожны. Также обратите внимание на формулировку “возможная“ или ”потенциальная» доходность …. Это означает, что вам нужно будет что–то сделать для достижения этой цели — возможно, даже вложить больше денег.
Итак, если норма прибыли от инвестиций в недвижимость выглядит слишком хорошей, чтобы быть правдой, возможно, присмотритесь повнимательнее к арендатору этого милого “пряничного домика” или к следам укусов на стенах ….