Являетесь ли вы покупателем жилья впервые, опытным инвестором или планируете карьеру в сфере недвижимости, понимание того, что определяет цены на недвижимость, имеет решающее значение для вашего успеха.
Это не просто вопрос спроса и предложения, на цены на недвижимость влияет широкий спектр социальных, политических и экономических факторов. Таким образом, в то время как долгосрочная ценовая тенденция положительна на подавляющем большинстве рынков, краткосрочная перспектива значительно более волатильна. Добавьте к этому большое разнообразие недвижимости, доступной в большинстве районов, и легко понять, почему точная оценка недвижимости является таким сложным искусством для освоения.
Хорошей новостью является то, что вам не нужно быть экспертом, чтобы быть на высоте, когда дело доходит до оценки недвижимости. Поняв основы, вы сможете получить хорошее представление о том, сколько может стоить недвижимость и является ли это хорошей инвестицией по ее текущей цене.
Недвижимость и ее местоположение
Наиболее очевидным фактором, влияющим на цену недвижимости, является сама недвижимость. Место расположения, тип недвижимости, ее размер и планировка, качество оборудования и комплектации, а также то, насколько хорошо она поддерживается и представлена, — все это играет определенную роль в определении того, сколько она стоит. Хотя характеристики, которые привлекают более высокую цену, варьируются от рынка к рынку, есть некоторые факторы, которые постоянно влияют на цену недвижимости, в том числе:
- Качество местных школ оказывает прямое влияние на цены на недвижимость — фактически, отчет Национального бюро экономических исследований показал, что на каждый дополнительный доллар (на одного ученика), потраченный на местные государственные школы, цены на жилье увеличиваются на 20 долларов.
- Близость к магазинам, общественному транспорту и экономическим центрам также привлекает внимание.
- И наоборот, расположение на оживленной дороге или рядом с ней может отпугнуть некоторых покупателей и снизить цену.
- Вообще говоря, чем больше площадь (как внутренняя, так и внешняя), тем выше цена.
- Обновленные поверхности и бытовая техника также могут способствовать повышению цены.
- Большинство покупателей ищут что-то, во что они могли бы сразу въехать или сдать в аренду, поэтому объекты «под ключ» (то есть те, которые не требуют ремонта), как правило, дороже.
Многие продавцы осознают влияние, которое эстетика может оказать на цену, и готовят свою недвижимость к продаже с учетом этого. Это открывает ряд возможностей для проницательных инвесторов, которые могут увидеть потенциал за плохой презентацией и способны обновить недвижимость, чтобы максимизировать цену продажи.
Местный рынок и демография
Покупатели будут рассматривать недвижимость в контексте более широкого местного рынка. Влияние, которое это оказывает на цену, будет зависеть от качества недвижимости и ее конкуренции. Например, если недвижимость больше, чем другие дома в этом районе, или имеет больше улучшений, она должна стоить дороже.
Демографические данные района (например, средний возраст, доход домохозяйства, рост численности населения и т.д.) Также будут играть роль в определении стоимости недвижимости. Спрос на различные типы недвижимости будет определяться тем, кто живет в данном районе, что, в свою очередь, повлияет на цену конкретных объектов недвижимости. Значительные изменения в региональной и национальной демографии с течением времени также могут оказывать влияние на стоимость жилья, как мы сейчас наблюдаем, когда бэби-бумеры повышают цены на небольшие дома и недвижимость в популярных районах для пенсионеров.
Имея это в виду, при оценке стоимости недвижимости важно смотреть на ее сопоставимые показатели (также известные как comps). Это даст вам представление о недавней активности продаж в этом районе и о том, какую цену рынок в настоящее время рассматривает в качестве разумной. Это также должно дать представление о других объектах, которые могут быть рассмотрены вашими потенциальными покупателями, что позволит вам лучше позиционировать вашу недвижимость на местном рынке.
Экономика, процентные ставки и государственная политика
На макроуровне изменение цен на недвижимость может быть связано с широким спектром более широких тенденций. Что наиболее важно, существует четкая корреляция между силой экономики и показателями недвижимости. Это означает, что когда ВВП и производственная активность растут, а уровень безработицы снижается, цены на недвижимость обычно будут расти.
Хотя данные свидетельствуют о том, что почти 40% домовладельцев не имеют ипотечных кредитов, обеспечение финансирования по-прежнему является важным шагом для большинства покупателей. Таким образом, изменения процентных ставок могут оказать существенное влияние на цены на недвижимость. Более низкие процентные ставки означают, что ипотечные кредиты становятся более доступными и их легче получить, что позволяет большему количеству людей выходить на рынок и создает дополнительную конкуренцию за доступный жилищный фонд.
Кроме того, правительства часто используют законодательство для стимулирования рынка недвижимости. Обычно это делается в ответ на замедляющуюся экономику и включает в себя предоставление дополнительных вычетов, субсидий и налоговых льгот, чтобы сделать инвестиции более привлекательными или сделать рынок более доступным для новых покупателей. Имея это в виду, при покупке (или продаже) важно учитывать текущие государственные стимулы и то влияние, которое они оказывают на спрос.
Исходя из предположений о ценах на недвижимость
Хотя знание основных движущих сил цен на недвижимость может помочь вам спрогнозировать потенциальные изменения на рынке, ничто не заменит реальную экспертизу. Таким образом, когда вы хотите купить недвижимость, всегда стоит обратиться за советом к отраслевым экспертам. Будь то уважаемый риэлтор, опытный консультант по ипотечным кредитам или надежный посредник, любая дополнительная информация, которую вы сможете собрать, поможет убедиться, что вы принимаете правильное для себя решение.
Кроме того, если вы инвестор, вы можете рассмотреть возможность покупки за пределами вашего местного рынка. Мышление на национальном — или глобальном —уровне может открыть новые возможности и позволит вам извлечь выгоду из роста в других областях, особенно когда цены на недвижимость в вашем регионе снижаются. Однако, если это то, что вы решили сделать, особенно важно обратиться к местному опыту.
В качестве альтернативы вы могли бы обратиться за помощью к адвокату покупателей или другому специалисту по недвижимости, который знает рынок, но не имеет личной заинтересованности в каких-либо конкретных объектах. Уважаемый агент по закупкам может оказать ценную поддержку, когда дело доходит до инвестирования в недвижимость. Они смогут предоставить вам данные по всем аспектам рынка, включая демографические данные, предпочтительные типы недвижимости и местоположения, а также то, как показатели рынка сравниваются с другими крупными местоположениями. Они также должны быть в состоянии направлять ваш поиск недвижимости и даже действовать от вашего имени в переговорах о продаже.